Erbschaftsteuer bei Immobilien: Bewertung, Familienheim, Nießbrauch
Redaktion meinnachlass24 · 23. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit
Bei kaum einem Vermögensgegenstand ist der Unterschied zwischen 'steuerfrei' und 'hohe Steuer' so groß wie bei der selbstgenutzten Immobilie. Der Grund: Häuser und Wohnungen sind oft der wertvollste Posten im Nachlass, gleichzeitig kennt das Gesetz für sie eine der großzügigsten Befreiungen überhaupt – das Familienheim.
Dieser Artikel erklärt, wie das Finanzamt Immobilien für die Erbschaftsteuer bewertet, wann die Familienheim-Befreiung greift und wie ein Nießbrauchsvorbehalt die Steuerlast zusätzlich senken kann. Die konkrete Rechnung für euren Fall macht der Erbschaftsteuer-Rechner.
Warum Immobilien bei der Erbschaftsteuer besonders sind
Anders als ein Bankguthaben hat eine Immobilie keinen automatisch feststehenden Wert – das Finanzamt muss ihn erst ermitteln. Dieser sogenannte Grundbesitzwert bildet dann die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer, sofern keine Befreiung greift.
Weil Immobilienwerte in den vergangenen Jahren vielerorts stark gestiegen sind, reißen sie die persönlichen Freibeträge (siehe Erbschaftsteuer-Freibetrag) heute deutlich häufiger als früher – besonders wenn neben der Immobilie noch weiteres Vermögen im Nachlass steckt.
Wie das Finanzamt den Wert ermittelt
Grundlage der steuerlichen Bewertung ist das Verkehrswertprinzip: Der Grundbesitzwert soll sich möglichst am tatsächlich erzielbaren Marktwert orientieren. Je nach Immobilienart kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz – vereinfacht gesagt ein Vergleichswertverfahren (bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, orientiert an vergleichbaren Verkäufen), ein Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten, orientiert an erzielbaren Mieteinnahmen) oder ein Sachwertverfahren (wenn keine Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen).
Für Details der Bewertungsverfahren ist im Zweifel eine steuerliche Beratung sinnvoll – für die Erbschaftsteuer selbst reicht es zunächst, den ermittelten Grundbesitzwert als Ausgangsgröße zu kennen.
Die Familienheim-Befreiung für Ehegatten
Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner die gemeinsam genutzte Immobilie, bleibt sie unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei – unabhängig vom Wert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG):
- Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst zu Wohnzwecken genutzt (oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert, etwa Pflegebedürftigkeit).
- Der überlebende Ehegatte bestimmt die Immobilie unverzüglich zur eigenen Selbstnutzung.
- Keine Flächengrenze – anders als bei Kindern (siehe unten).
Wichtig: Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben wird – außer aus zwingenden Gründen (z. B. Umzug ins Pflegeheim bei Pflegebedürftigkeit).
Die Familienheim-Befreiung für Kinder: 200-m²-Grenze
Erben Kinder (Steuerklasse I Nr. 2) die selbstgenutzte Immobilie der Eltern, gilt die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG grundsätzlich genauso – mit einer wichtigen Einschränkung: Sie greift nur, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Der darüber hinausgehende Anteil bleibt steuerpflichtig.
Auch hier gilt: unverzügliche Selbstnutzung durch das Kind sowie eine 10-Jahres-Behaltensfrist – wird die Selbstnutzung vorher aufgegeben (ohne zwingenden Grund), entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, und die Steuer wird nachträglich fällig.
Für Kinder gilt: steuerfrei nur bis 200 m² Wohnfläche und nur bei mindestens zehn Jahren Selbstnutzung.
Wenn keine Befreiung greift: Freibetrag und Steuersatz
Ist die Immobilie vermietet, wird sie nicht selbst genutzt oder überschreitet sie bei Kindern die Flächengrenze, greift keine (vollständige) Familienheim-Befreiung. Dann zählt der Grundbesitzwert regulär zum Nachlass und wird mit dem persönlichen Freibetrag und dem Steuersatz nach § 19 ErbStG verrechnet – Details dazu im Artikel Erbschaftsteuer: Wer zahlt wie viel.
Nießbrauch als Gestaltungshebel
Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten überträgt, sich aber weiterhin ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) vorbehält, senkt damit den steuerlich relevanten Wert der Schenkung: Vom Immobilienwert wird der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen (§ 14 BewG). Je jünger und je werthaltiger die vorbehaltene Nutzung, desto höher der Abzug.
Beispiel: Ein 65-jähriger Vater überträgt eine vermietete Immobilie im Wert von 500.000 € an sein Kind, behält sich aber den Nießbrauch vor (Jahresmiete 20.000 €). Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt nach der aktuellen Sterbetafel rund 228.880 €. Der steuerlich relevante Erwerb sinkt damit auf 500.000 € − 228.880 € = 271.120 € – und bleibt unter dem Kinder-Freibetrag von 400.000 €. Ergebnis: 0 € Schenkungsteuer.
Wie hoch der Nießbrauch-Kapitalwert in eurem Fall ausfällt, hängt von Alter, Geschlecht und Jahreswert der Nutzung ab. Die genaue Berechnung übernimmt der Nießbrauch-Rechner.
Fazit: früh planen statt spät überrascht werden
Ob eine Immobilie im Erbfall steuerfrei bleibt, hängt von harten Formalien ab – Selbstnutzung, Flächengrenze, Behaltensfrist. Wer diese Bedingungen kennt, kann frühzeitig planen: durch Testamentsgestaltung, durch eine lebzeitige Übertragung mit Nießbrauchsvorbehalt oder durch eine Kombination aus beidem. Gestaltungsfragen dazu solltet ihr im Einzelfall mit Steuerberater:in/Notar:in besprechen.
Häufige Fragen
Ist das Erbe eines selbstgenutzten Hauses immer steuerfrei?
Nein. Steuerfrei bleibt es nur, wenn Ehegatte oder Kinder es unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen und mindestens zehn Jahre selbst bewohnen; bei Kindern zusätzlich nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m² (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG).
Was passiert, wenn das Haus größer als 200 m² ist?
Erbt ein Kind, bleibt die Befreiung nur für den Anteil bis 200 m² Wohnfläche erhalten; der übersteigende Anteil wird regulär mit Freibetrag und Steuersatz nach § 19 ErbStG versteuert. Bei Ehegatten gilt keine Flächengrenze.
Was passiert, wenn ich vor Ablauf der zehn Jahre ausziehe?
Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, außer der Auszug erfolgt aus zwingenden Gründen wie schwerer Pflegebedürftigkeit. Die Erbschaftsteuer wird dann nachträglich für den gesamten Immobilienwert fällig.
Wie senkt ein Nießbrauch die Erbschaft- oder Schenkungsteuer?
Bei einer lebzeitigen Übertragung mit Nießbrauchsvorbehalt wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen. Der steuerlich relevante Erwerb sinkt dadurch oft deutlich unter den persönlichen Freibetrag.