Haus an Kinder überschreiben: So wirkt sich die Steuer aus
Redaktion meinnachlass24 · 23. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit
Wer sein Haus an die eigenen Kinder überschreibt, kann von einem vergleichsweise hohen Freibetrag profitieren – vorausgesetzt, er wird richtig ausgenutzt. Dieser Artikel konzentriert sich auf die steuerliche Seite: Freibeträge, konkrete Rechenbeispiele, den Nießbrauch-Effekt und die 10-Jahres-Staffelung.
Zum vollständigen Ablauf der Übertragung mit Notar, Grundbuch und Gegenleistungen geht es im Artikel Haus überschreiben.
Der Freibetrag: 400.000 € je Elternteil und Kind
Für Schenkungen von einem Elternteil an ein Kind (oder Stiefkind) gilt ein persönlicher Freibetrag von 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Entscheidend ist: Der Freibetrag gilt je Schenker und je Erwerber – ein Kind kann also von jedem Elternteil separat 400.000 € steuerfrei erhalten.
Bei zwei Elternteilen stehen einem Kind rechnerisch bis zu 800.000 € steuerfrei zur Verfügung, wenn die Schenkung entsprechend von beiden Elternteilen zu gleichen Teilen ausgeht.
Beispielrechnung 1: Ein Elternteil überschreibt allein
Überträgt nur ein Elternteil eine Immobilie im Wert von 500.000 € an ein Kind, ohne weitere Abzüge, ergibt sich folgende Rechnung:
| Größe | Wert |
|---|---|
| Immobilienwert | 500.000 € |
| Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) | 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 100.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I (§ 19 ErbStG) | 11 % |
| Schenkungsteuer | 11.000 € |
Beispielrechnung 2: Beide Elternteile überschreiben gemeinsam
Gehört die Immobilie beiden Elternteilen je zur Hälfte (etwa bei einer Ehe in Zugewinngemeinschaft üblich, wenn beide im Grundbuch stehen), gilt der Freibetrag für jede Zuwendung getrennt:
| Größe | Wert |
|---|---|
| Immobilienwert gesamt | 800.000 € |
| Anteil Elternteil A → Kind | 400.000 € (Freibetrag 400.000 €) |
| Anteil Elternteil B → Kind | 400.000 € (Freibetrag 400.000 €) |
| Steuerpflichtiger Erwerb je Zuwendung | 0 € |
| Schenkungsteuer gesamt | 0 € |
Voraussetzung: Beide Elternteile sind zivilrechtlich (Miteigentum) an der Immobilie beteiligt und übertragen ihren jeweiligen Anteil separat an das Kind.
Der Nießbrauch als zusätzliche Wertminderung
Selbst wenn die Immobilie nur einem Elternteil gehört, lässt sich die Steuerlast häufig zusätzlich senken: Wird beim Überschreiben ein Nießbrauch vorbehalten, mindert dessen Kapitalwert nach § 14 BewG den steuerlichen Wert der Schenkung.
| Größe | Wert im Beispiel |
|---|---|
| Immobilienwert | 500.000 € |
| Alter des Nießbrauchers | 65 Jahre (Mann) |
| Jahresmiete (Jahreswert) | 20.000 € |
| Kapitalwert Nießbrauch (Vervielfältiger 11,444) | 228.880 € |
| Schenkungsteuerlicher Erwerb | 500.000 € − 228.880 € = 271.120 € |
| Freibetrag Kind | 400.000 € |
| Ergebnis | 271.120 € unter Freibetrag → Steuer 0 € statt 11.000 € ohne Nießbrauch |
Vervielfältiger nach BMF-Schreiben vom 21.10.2025 für Stichtage ab 1.1.2026. Details zur Berechnungsmethode im Artikel Nießbrauch.
Kombiniert man den Nießbrauch-Effekt mit einer Übertragung durch beide Elternteile, lässt sich der steuerpflichtige Erwerb je Kind noch einmal deutlich reduzieren – im Einzelfall bis auf 0 €.
Abgrenzung: die Familienheim-Schenkung an den Ehegatten
Häufig wird die Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim mit der Übertragung an Kinder verwechselt. Wichtig für die Abgrenzung: § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG befreit die Schenkung eines selbstgenutzten Familienheims unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern vollständig von der Schenkungsteuer – ohne Behaltensfrist und ohne Flächengrenze.
Die 10-Jahres-Staffelung nutzen
Nach § 14 ErbStG werden Schenkungen von derselben Person an dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet – der Freibetrag steht aber nach Ablauf dieser zehn Jahre erneut in voller Höhe zur Verfügung. Wer eine Immobilie langfristig plant, kann dies nutzen, um eine Übertragung über mehrere Zeitpunkte zu staffeln, etwa durch die Übertragung von Miteigentumsanteilen in Etappen.
Ausführlich erklärt mit weiteren Rechenbeispielen ist diese Mechanik im Artikel Schenkung und die 10-Jahresfrist.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Freibetrag, wenn ich mein Haus meinem Kind überschreibe?
400.000 € je Elternteil und Kind (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Gehört die Immobilie beiden Elternteilen, kann der Freibetrag rechnerisch bis zu 800.000 € betragen, wenn beide ihren Anteil separat übertragen.
Senkt ein Nießbrauch die Steuer beim Überschreiben an Kinder?
Ja. Der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs mindert nach § 14 BewG den steuerlichen Wert der Schenkung – teils reicht das aus, um unter den Freibetrag zu rutschen und die Steuer auf 0 € zu senken.
Gilt die Familienheim-Befreiung auch für die Übertragung an Kinder?
Nein. Die vollständige, unbegrenzte Steuerbefreiung für das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) gilt nur für Schenkungen unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, nicht für Schenkungen an Kinder.
Kann ich den Freibetrag mehrfach nutzen?
Ja, alle zehn Jahre erneut: Nach § 14 ErbStG werden Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet, danach steht der Freibetrag wieder in voller Höhe zur Verfügung.
