Haus überschreiben zu Lebzeiten: Ablauf, Kosten und Risiken
Redaktion meinnachlass24 · 23. Juli 2026 · 9 Min. Lesezeit
Ein Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder zu überschreiben, ist einer der häufigsten Wege, die Vermögensnachfolge zu regeln – und steuerlich oft günstiger, als es beim Erbfall zu belassen. Rechtlich ist der Ablauf klar geregelt, kostet aber immer den Weg über Notar und Grundbuch.
Dieser Artikel zeigt den Ablauf, die ungefähre Kostenhöhe, gängige Gegenleistungen und die steuerliche Wirkung – inklusive eines Punkts, der häufig durcheinandergebracht wird: Es gibt zwei unabhängige 10-Jahres-Fristen, keine gemeinsame.
Der Ablauf: Notar und Grundbuch sind Pflicht
Ein Vertrag über die Übertragung einer Immobilie bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Übertragungsvertrag unwirksam – ein privatschriftlicher Vertrag reicht nicht aus.
- Vorgespräch und Klärung der Wünsche: Wer übernimmt was, welche Gegenleistungen sind vorgesehen (siehe unten)?
- Entwurf des Übergabevertrags durch die Notarin oder den Notar.
- Notartermin: Beurkundung des Vertrags durch alle Beteiligten.
- Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch (Eigentümerwechsel, ggf. Nießbrauch oder Wohnrecht in Abteilung II).
- Meldung der Schenkung an das zuständige Finanzamt (Anzeigepflicht nach § 30 ErbStG).
Kosten-Größenordnung: Notar und Grundbuch
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie (Geschäftswert) und sind gesetzlich nach dem GNotKG festgelegt. Als grobe Orientierung wird in der Praxis häufig mit ca. 1,5 bis 2 % des Immobilienwerts für Notar- und Grundbuchkosten zusammen gerechnet.
Gegenleistungen: Was Eltern sich vorbehalten können
Wer eine Immobilie überschreibt, muss nicht auf jede Absicherung verzichten. Üblich sind mehrere Arten von Gegenleistungen oder Vorbehalten, die im selben Vertrag geregelt werden:
- Nießbrauch – das Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten (§§ 1030 ff. BGB). Details im Artikel Nießbrauch.
- Wohnrecht – das engere Recht, nur selbst in der Immobilie zu wohnen (§ 1093 BGB). Der Unterschied zum Nießbrauch steht im Artikel Wohnrecht oder Nießbrauch.
- Pflegeverpflichtung – eine im Vertrag festgelegte Verpflichtung der übernehmenden Person, die Eltern im Bedarfsfall zu pflegen oder Pflegekosten zu übernehmen.
- Rückforderungsrechte – vertraglich vereinbarte Rechte, die Immobilie zurückzufordern, etwa bei Verarmung der Eltern, grobem Undank der übernehmenden Person, deren Vorversterben oder Scheidung.
Steuerliche Behandlung: ein Rechenbeispiel
Eine unentgeltliche Übertragung zu Lebzeiten ist schenkungsteuerlich wie eine Schenkung zu behandeln. Wird ein Nießbrauch vorbehalten, mindert dessen Kapitalwert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich – siehe folgendes Beispiel:
| Größe | Wert im Beispiel |
|---|---|
| Immobilienwert | 500.000 € |
| Alter des Nießbrauchers | 65 Jahre (Mann) |
| Jahresmiete (Jahreswert) | 20.000 € |
| Kapitalwert Nießbrauch (Vervielfältiger 11,444) | 228.880 € |
| Schenkungsteuerlicher Erwerb | 500.000 € − 228.880 € = 271.120 € |
| Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG) | 400.000 € |
| Ergebnis | 271.120 € unter Freibetrag → Steuer 0 € |
Vervielfältiger nach BMF-Schreiben vom 21.10.2025 für Stichtage ab 1.1.2026. Ohne Nießbrauch läge die Steuer bei (500.000 − 400.000) × 11 % = 11.000 €.
Zwei 10-Jahres-Fristen – getrennt betrachten
Beim Haus überschreiben tauchen zwei unterschiedliche 10-Jahres-Fristen auf, die häufig verwechselt werden. Sie haben nichts miteinander zu tun und sollten getrennt betrachtet werden:
| Frist | Rechtsgebiet | Wirkung |
|---|---|---|
| § 14 ErbStG | Schenkungsteuer | Der persönliche Freibetrag (z. B. 400.000 € je Kind) steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung – Schenkungen desselben Schenkers an denselben Erwerber innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. |
| § 2325 Abs. 3 BGB | Pflichtteilsergänzung (Erbrecht) | Schenkungen werden bei der Pflichtteilsberechnung anderer Berechtigter nur gestaffelt über zehn Jahre berücksichtigt – bei vorbehaltenem Nießbrauch am ganzen Grundstück läuft diese Frist nach BGH-Rechtsprechung gar nicht erst an. |
Details zur zweiten Frist und zur Nießbrauch-Ausnahme im Artikel Pflichtteilsergänzungsanspruch.
Dass die schenkungsteuerliche Frist nach zehn Jahren abgelaufen ist, sagt nichts darüber aus, ob auch die erbrechtliche Pflichtteilsergänzungsfrist abgelaufen ist – beide sind unabhängig voneinander zu prüfen.
Risiko: der Sozialamts-Regress
Ein oft unterschätztes Risiko betrifft nicht die Kinder, sondern die Eltern selbst: Verarmt der Schenker später – etwa weil er pflegebedürftig wird und die eigenen Mittel zur Deckung der Pflegekosten nicht ausreichen –, kann er nach § 528 BGB die Schenkung von der beschenkten Person zurückfordern.
Springt stattdessen der Sozialhilfeträger ein, kann dieser Rückforderungsanspruch auf ihn übergehen (Anspruchsübergang, § 93 SGB XII) – das Sozialamt kann sich also an die beschenkte Person wenden. Auch dieser Anspruch ist grundsätzlich zeitlich begrenzt: Nach § 529 Abs. 1 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind.
Wer eine Immobilie überschreibt, sollte auch die eigene finanzielle Absicherung für einen möglichen Pflegefall mitdenken – nicht nur die steuerliche und erbrechtliche Seite.
Häufige Fragen
Ist ein Notar Pflicht, wenn ich mein Haus überschreiben will?
Ja. Verträge über die Übertragung von Grundstücken bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); ein privatschriftlicher Vertrag reicht nicht aus.
Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Immobilienwert und liegen in der Praxis überschlägig oft bei ca. 1,5 bis 2 % des Immobilienwerts. Die genaue Höhe hängt vom konkreten Geschäftswert und Vertragsinhalt ab.
Kann ich mir beim Überschreiben ein Wohnrecht oder Nießbrauch sichern?
Ja, das ist der Regelfall. Häufig behalten sich Eltern einen Nießbrauch (Nutzung und Vermietung) oder ein engeres Wohnrecht (nur Eigennutzung) vor, oft kombiniert mit Rückforderungsrechten und Pflegeverpflichtungen.
Sind die 10-Jahres-Frist für die Steuer und die für den Pflichtteil dasselbe?
Nein. Die 10-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG betrifft die Auffrischung der Schenkungsteuer-Freibeträge. Die 10-Jahres-Frist nach § 2325 Abs. 3 BGB betrifft die Pflichtteilsergänzung anderer Berechtigter und läuft bei vorbehaltenem Nießbrauch am ganzen Grundstück nach BGH-Rechtsprechung gar nicht erst an. Beide Fristen sind unabhängig voneinander zu prüfen.
Kann das Sozialamt eine verschenkte Immobilie zurückfordern?
Wird der Schenker später bedürftig, etwa im Pflegefall, kann ein Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB auf den Sozialhilfeträger übergehen. Dieser Anspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind.
