Nießbrauch erklärt: Immobilie schenken und trotzdem profitieren
Redaktion meinnachlass24 · 23. Juli 2026 · 9 Min. Lesezeit
Nießbrauch ist eines der wirkungsvollsten Instrumente, wenn Eltern eine Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen wollen, ohne auf Mieteinnahmen oder das eigene Zuhause zu verzichten. Rechtlich geregelt ist er in den §§ 1030 ff. BGB.
Der Clou dabei ist nicht nur die praktische Wirkung – weiter wohnen oder vermieten –, sondern auch ein steuerlicher Effekt: Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den Wert der Schenkung. Mit dem Nießbrauch-Rechner lässt sich dieser Effekt für die eigene Situation überschlagen.
Was Nießbrauch rechtlich bedeutet
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Wer den Nießbrauch an einer Immobilie hat, darf sie selbst nutzen und alle Nutzungen daraus ziehen – also selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten –, ohne Eigentümer zu sein.
- Nutzungsrecht: Der Nießbraucher darf die Immobilie bewohnen oder vermieten (§ 1030 Abs. 1 BGB).
- Lastentragung: Im Gegenzug trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Erhaltungskosten sowie öffentliche und private Lasten (§§ 1041, 1047 BGB), etwa Grundsteuer und laufende Instandhaltung.
- Eigentum bleibt getrennt: Eigentümer wird eine andere Person (z. B. das Kind) – der Nießbrauch beschränkt nur deren Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeiten.
Der Vorbehaltsnießbrauch bei der Immobilienübergabe
In der Vermögensnachfolge kommt meist der Vorbehaltsnießbrauch zum Einsatz: Eltern übertragen das Eigentum an einer Immobilie schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch daran vor. Das Ergebnis: Die Kinder werden Eigentümer im Grundbuch, die Eltern nutzen die Immobilie unverändert weiter oder behalten die Mieteinnahmen.
Diese Konstruktion ist der zentrale Baustein beim Haus überschreiben zu Lebzeiten und wird meist mit weiteren Absicherungen wie Rückforderungsrechten kombiniert.
Der steuerliche Effekt: Kapitalwert mindert die Schenkung
Steuerlich zählt für die Schenkungsteuer nicht der volle Immobilienwert, sondern der Immobilienwert abzüglich des Kapitalwerts des vorbehaltenen Nießbrauchs (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Kapitalwert berechnet sich als Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem alters- und geschlechtsabhängigen Vervielfältiger.
| Größe | Wert im Beispiel |
|---|---|
| Alter des Nießbrauchers | 65 Jahre (Mann) |
| Immobilienwert | 500.000 € |
| Jahresmiete (Jahreswert der Nutzung) | 20.000 € |
| Deckel nach § 16 BewG (Immobilienwert ÷ 18,6) | 26.881 € (Deckel greift nicht, da Jahresmiete darunter liegt) |
| Vervielfältiger (65-jähriger Mann, Tabelle ab 1.1.2026) | 11,444 |
| Kapitalwert des Nießbrauchs | 20.000 € × 11,444 = 228.880 € |
| Schenkungsteuerlicher Erwerb | 500.000 € − 228.880 € = 271.120 € |
| Ergebnis nach Freibetrag Kind (400.000 €, § 16 ErbStG) | 271.120 € liegt unter dem Freibetrag → Steuer 0 € statt 11.000 € ohne Nießbrauch |
Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 für Bewertungsstichtage ab 1.1.2026. Ohne Nießbrauch: 500.000 € − 400.000 € Freibetrag = 100.000 € × 11 % = 11.000 €.
Der Nießbrauch senkt nicht nur den gefühlten, sondern den steuerlich anerkannten Wert der Schenkung – in diesem Beispiel reicht das, um die Schenkungsteuer vollständig zu vermeiden.
Der BMF-Vervielfältiger 2026
Der Vervielfältiger für den Kapitalwert wird jährlich vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) im Bundessteuerblatt veröffentlicht und richtet sich nach der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes sowie einem festen Rechnungszinssatz von 5,5 % (§ 14 Abs. 1 BewG).
Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Vervielfältiger-Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003), basierend auf der Sterbetafel 2022/2024. Je jünger und je weiblicher die nießbrauchsberechtigte Person, desto höher der Vervielfältiger – und desto größer der steuermindernde Effekt.
Der Jahreswert-Deckel nach § 16 BewG
Der für die Berechnung angesetzte Jahreswert der Nutzung ist gedeckelt: Er darf höchstens ein Achtzehnkommasechstel (1/18,6) des Steuerwerts der Immobilie betragen (§ 16 BewG). Bei sehr hohen Mieten im Verhältnis zum Immobilienwert wird also nicht die volle Miete angesetzt, sondern der gedeckelte Betrag.
Die Eintragung im Grundbuch
Damit der Nießbrauch auch gegenüber Dritten wirkt, muss er als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden. Ohne diese Eintragung besteht zwar unter Umständen ein schuldrechtlicher Anspruch, aber kein dinglich gesichertes Recht – etwa gegenüber einem gutgläubigen Erwerber der Immobilie.
Die Eintragung erfolgt im Zuge der notariellen Beurkundung der Übertragung und ist fester Bestandteil des Ablaufs beim Haus überschreiben.
Die Pflichtteilsergänzungs-Falle
Was steuerlich vorteilhaft ist, kann erbrechtlich zur Falle werden: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 27.04.1994 – IV ZR 132/93) läuft die 10-Jahres-Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 Abs. 3 BGB) nicht an, solange sich der Schenker den Nießbrauch am gesamten Grundstück vorbehält.
Wann sich ein Nießbrauch lohnt – und wo er an Grenzen stößt
Der Nießbrauch eignet sich vor allem, wenn Eltern die Immobilie tatsächlich weiter selbst nutzen oder auf die Mieteinnahmen als Einkommensbestandteil angewiesen sind, während sie gleichzeitig die Vermögensnachfolge frühzeitig regeln möchten.
- Er senkt die Schenkungsteuer-Bemessungsgrundlage, unter Umständen bis unter den Freibetrag.
- Er lässt sich mit Rückforderungsrechten kombinieren, falls sich die Lebenssituation ändert.
- Er kann die Pflichtteilsergänzung für andere Berechtigte dauerhaft offenhalten (s. o.).
- Er kann bei einem späteren Pflegefall die Verwertung der Immobilie erschweren – dazu mehr im Artikel Wohnrecht oder Nießbrauch.
Häufige Fragen
Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie?
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen – also selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Miete zu behalten –, ohne Eigentümer zu sein. Eigentum und Nutzung sind dabei getrennt.
Wie senkt der Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs (Jahreswert × Vervielfältiger nach § 14 BewG) wird vom Immobilienwert abgezogen. Der verbleibende, geringere Betrag ist die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer – teils reicht das, um unter den Freibetrag zu rutschen.
Wie hoch ist der Vervielfältiger für den Nießbrauch 2026?
Der Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht der nießbrauchsberechtigten Person und wird jährlich vom BMF veröffentlicht. Für Stichtage ab 1.1.2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025, basierend auf der Sterbetafel 2022/2024.
Muss der Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen werden?
Ja, damit er auch gegenüber Dritten wirkt. Er wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, üblicherweise im Zuge der notariellen Beurkundung der Übertragung.
Verhindert ein Nießbrauch die Pflichtteilsergänzung?
Er verhindert sie nicht – im Gegenteil: Nach BGH-Rechtsprechung (Urt. v. 27.04.1994 – IV ZR 132/93) läuft die 10-Jahres-Frist für die Pflichtteilsergänzung nicht an, solange der Nießbrauch am gesamten Grundstück besteht. Die Schenkung bleibt dann zeitlich unbegrenzt ergänzungspflichtig.
