Wohnrecht oder Nießbrauch: Der Unterschied bei der Immobilienübergabe
Redaktion meinnachlass24 · 23. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Wer eine Immobilie überträgt und sich ein Nutzungsrecht sichern möchte, steht meist vor der Wahl zwischen zwei Instrumenten: dem Wohnrecht und dem Nießbrauch. Beide werden im Grundbuch eingetragen, wirken aber unterschiedlich weit.
Dieser Artikel stellt beide Rechte gegenüber, zeigt die steuerliche Bewertung und geht auf ein Risiko ein, das gerne übersehen wird: den Pflegefall. Grundlagen zum Nießbrauch selbst stehen im Artikel Nießbrauch.
Der Kernunterschied: selbst wohnen oder auch vermieten
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist ein Wohnungsrecht: Die berechtigte Person darf die Immobilie oder einen Teil davon selbst bewohnen. Eine Vermietung an Dritte ist grundsätzlich nicht vom Wohnrecht gedeckt.
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) geht weiter: Er umfasst nicht nur das Recht zur Eigennutzung, sondern auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Der Nießbraucher darf also Nutzungen im umfassenden Sinn ziehen – das Wohnrecht dagegen nur die eigene Nutzung.
| Kriterium | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | ja | ja |
| Vermieten und Miete behalten | nein | ja |
| Rechtsgrundlage | § 1093 BGB (verweist auf Nießbrauchvorschriften) | §§ 1030 ff. BGB |
| Eintragung | Grundbuch, Abteilung II | Grundbuch, Abteilung II |
| Steuerliche Bewertung | § 14 BewG (Jahreswert × Vervielfältiger) | § 14 BewG (Jahreswert × Vervielfältiger) |
Steuerliche Bewertung: beide über § 14 BewG
Bei der schenkungsteuerlichen Bewertung werden Wohnrecht und Nießbrauch nach derselben Methode behandelt: Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit dem alters- und geschlechtsabhängigen Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG, gedeckelt nach § 16 BewG.
Der Unterschied liegt beim Jahreswert selbst: Beim Wohnrecht ist das üblicherweise die ortsübliche Vergleichsmiete für die selbst genutzte Fläche. Beim Nießbrauch kann zusätzlich die tatsächlich erzielte oder erzielbare Vermietung angesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet ist – dadurch fällt der Jahreswert und damit der Kapitalwert des Nießbrauchs bei vermieteten Objekten oft höher aus als der eines reinen Wohnrechts an derselben Immobilie.
Ein durchgerechnetes Beispiel für die Kapitalwert-Berechnung mit dem Vervielfältiger 2026 findet sich im Artikel Nießbrauch.
Entscheidungshilfe: Wohnrecht oder Nießbrauch?
| Situation | Eher passend |
|---|---|
| Elternteil will nur weiter in der übertragenen Immobilie wohnen | Wohnrecht |
| Elternteil ist auf Mieteinnahmen aus der Immobilie angewiesen | Nießbrauch |
| Immobilie ist vermietet und soll es bleiben | Nießbrauch |
| Möglichkeit offenhalten, später selbst auszuziehen und zu vermieten | Nießbrauch |
| Maximale steuerliche Wertminderung der Schenkung gewünscht (bei vermietbarer Immobilie) | meist Nießbrauch, da i. d. R. höherer Jahreswert ansetzbar |
Die konkrete Wahl hängt von Lebenssituation, Finanzbedarf und Familienkonstellation ab – eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.
Das übersehene Risiko: der Pflegefall
Ein Szenario, das bei der Wahl zwischen beiden Rechten oft zu kurz kommt: Was passiert, wenn die berechtigte Person pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim zieht?
- Mit reinem Wohnrecht: Da das Wohnrecht nur die Eigennutzung erlaubt, kann die Immobilie im Pflegefall in der Regel nicht ohne Weiteres vermietet werden, um damit Pflegekosten zu decken – das Recht selbst verschafft dafür keine Vermietungsbefugnis.
- Mit Nießbrauch: Da Vermietung ausdrücklich vom Nießbrauch umfasst ist, kann die berechtigte Person die Immobilie auch nach dem Auszug ins Pflegeheim vermieten und die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Pflege einsetzen.
Gemeinsamkeiten in der Praxis
Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch werden im Zuge der notariellen Übertragung vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Beide sind grundsätzlich höchstpersönlich und erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Details zum Ablauf der Übertragung stehen im Artikel Haus überschreiben.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur die eigene Nutzung der Immobilie. Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) geht weiter und erlaubt zusätzlich die Vermietung mit Behalt der Mieteinnahmen.
Werden Wohnrecht und Nießbrauch steuerlich unterschiedlich bewertet?
Beide werden nach derselben Methode bewertet (§ 14 BewG: Jahreswert × Vervielfältiger). Da beim Nießbrauch bei Vermietung ein höherer Jahreswert angesetzt werden kann, fällt sein Kapitalwert oft höher aus als der eines Wohnrechts an derselben Immobilie.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die berechtigte Person ins Pflegeheim zieht?
Ein reines Wohnrecht erlaubt keine Vermietung, sodass sich die Immobilie im Pflegefall nicht ohne Weiteres zur Finanzierung der Pflegekosten vermieten lässt. Ein Nießbrauch ermöglicht das, weil er die Vermietung ausdrücklich einschließt.
Welches Recht sollte ich wählen?
Das hängt von der individuellen Situation ab: Wer nur selbst wohnen möchte, kommt mit einem Wohnrecht aus. Wer auf Mieteinnahmen angewiesen sein könnte oder sich Flexibilität für einen möglichen Pflegefall erhalten will, ist mit einem Nießbrauch meist besser abgesichert.